Wohnung auflösen nach Todesfall in der Schweiz: Schritt für Schritt

Ein weit verbreiteter Fehler: Angehörige beginnen sofort mit der Räumung. Das kann rechtliche Probleme verursachen. Grundsätzlich gilt: Solange die Erbfolge nicht geklärt ist, darf niemand eigenmächtig Gegenstände entfernen oder entsorgen.

Ausnahmen sind dringende Sicherungsmassnahmen:

• Verderbliche Lebensmittel entsorgen
• Wasserhähne und elektrische Geräte kontrollieren
• Wertgegenstände, Bargeld und wichtige Dokumente in Sicherheit bringen
• Haustiere versorgen
• Pflanzen giessen

Dokumentieren Sie alles, was Sie in der Wohnung vorfinden – am besten mit Fotos. Das schützt Sie bei späteren Unstimmigkeiten unter Erben.

Nur Personen mit einem rechtmässigen Schlüssel oder einer Vollmacht dürfen die Wohnung betreten. Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung ohne Zustimmung der Erben zu betreten oder gar Gegenstände zu entfernen. Bei Unsicherheiten kann die zuständige Gemeinde oder das Erbschaftsamt kontaktiert werden.

Falls die verstorbene Person allein gelebt hat und kein Schlüssel auffindbar ist: Wenden Sie sich an den Vermieter oder die Verwaltung. Diese können in Anwesenheit einer Behördenperson die Wohnung öffnen lassen.

Das Schweizer Obligationenrecht räumt den Erben ein ausserordentliches Kündigungsrecht ein. Gemäss Art. 266i OR können Sie das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen – selbst wenn der Vertrag eine längere Kündigungsfrist vorsieht.

In der Praxis bedeutet das:

• Wohnungen: Kündigungsfrist von drei Monaten, jeweils auf Ende eines Monats (ortsübliche Termine beachten – in vielen Kantonen sind das Ende März, Ende Juni und Ende September)
• Geschäftsräume: Kündigungsfrist von sechs Monaten, auf Ende eines Monats

Beispiel: Die Person verstirbt am 15. Februar. Sie kündigen sofort. Der nächste gesetzliche Termin mit dreimonatiger Frist wäre der 31. Mai. Je nach Kanton und ortsüblichem Termin kann es auch der 30. Juni sein.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben unterschrieben werden – oder von einer Person mit Vollmacht aller Erben. Verwenden Sie das offizielle Kündigungsformular Ihres Kantons und legen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde bei.

Senden Sie die Kündigung per Einschreiben. So können Sie den Zugang nachweisen, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Tipp: Auf wegbegleiterapp.com finden Sie Briefvorlagen für die Mietvertragskündigung im Todesfall – einfach Daten einsetzen und absenden.

Ja. Bis zum Ende der Kündigungsfrist sind die Erben verpflichtet, die Miete weiterzubezahlen – auch wenn die Wohnung leer steht. Die Miete geht zu Lasten des Nachlasses. Sprechen Sie mit dem Vermieter: Manche sind bereit, die Wohnung vorzeitig freizugeben, wenn Sie einen Nachmieter finden.

Bevor Sie mit der eigentlichen Räumung beginnen, erstellen Sie ein Inventar der wertvollen Gegenstände. Dazu gehören:

• Schmuck, Uhren, Kunstgegenstände
• Möbel mit Sammlerwert oder Antiquitäten
• Elektronik (Computer, Tablets, Smartphones)
• Dokumente, Fotos, persönliche Briefe
• Bargeld und Bankdokumente

Dieses Inventar ist wichtig für die Erbteilung und den allfälligen Erbschein. Bei mehreren Erben muss über die Verteilung Einigkeit bestehen, bevor Gegenstände entfernt werden.

Arbeiten Sie sich systematisch Zimmer für Zimmer durch die Wohnung. Für jeden Raum stellen Sie vier Kisten oder Bereiche bereit:

Kiste 1 – Behalten: Gegenstände mit emotionalem oder materiellem Wert, die Erben behalten möchten. Verteilen Sie diese fair unter den Erbberechtigten.

Kiste 2 – Unter Erben aufteilen: Gegenstände, über die noch entschieden werden muss. Fotografieren Sie diese und teilen Sie die Bilder mit allen Erben.

Kiste 3 – Spenden: Gut erhaltene Möbel, Kleidung und Haushaltsgegenstände. Organisationen wie die Caritas, das Rote Kreuz, Emmaus oder Brockenhaus-Dienste holen oft kostenlos ab.

Kiste 4 – Entsorgen: Defekte oder nicht mehr brauchbare Gegenstände. Beachten Sie die Entsorgungsvorschriften Ihrer Gemeinde.

Nehmen Sie sich Zeit für persönliche Unterlagen. Nicht alles darf sofort entsorgt werden:

• Steuerunterlagen: Mindestens 10 Jahre aufbewahren
• Versicherungspolicen: Bis zur vollständigen Abwicklung
• Verträge: Bis zur Kündigung
• Testamente und Erbdokumente: Dauerhaft aufbewahren
• Fotos und Briefe: Nach persönlichem Ermessen

Vergessen Sie auch die digitalen Daten nicht: E-Mail-Konten, Social-Media-Profile, Cloud-Speicher, Online-Banking, Passwort-Manager. Viele Anbieter haben spezielle Prozesse für den Todesfall. Apple, Google und Facebook bieten jeweils eigene Verfahren zur Kontoschliessung oder Datenübertragung an.

Eine Räumung in Eigenregie ist günstiger, braucht aber Zeit und körperlichen Einsatz. Rechnen Sie für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 2 bis 4 Wochen bei regelmässigem Einsatz.

Eine professionelle Haushaltsauflösung lohnt sich, wenn:

• Die Wohnung sehr gross oder stark gefüllt ist
• Sie zeitlich unter Druck stehen (Kündigungsfrist)
• Niemand in der Nähe wohnt
• Die körperliche Belastung zu gross ist
• Sperrgut oder Sondermüll entsorgt werden muss

In der Schweiz liegen die Kosten für eine Wohnungsräumung je nach Grösse und Zustand typischerweise bei:

• 1-Zimmer-Wohnung: CHF 800 bis CHF 2'000
• 3-Zimmer-Wohnung: CHF 2'000 bis CHF 5'000
• 5-Zimmer-Wohnung oder Haus: CHF 4'000 bis CHF 10'000

Diese Preise verstehen sich inklusive Entsorgung, aber ohne allfällige Renovationsarbeiten. Holen Sie mindestens zwei bis drei Offerten ein und achten Sie darauf, dass alle Leistungen klar aufgeführt sind.

Wichtig: Die Kosten der Räumung gehen zu Lasten des Nachlasses. Sie werden in der Erbschaftssteuererklärung als Nachlassverbindlichkeit abgezogen.

Achten Sie bei der Wahl eines Räumungsunternehmens auf:

• Transparente Preisgestaltung (Festpreis statt Stundensatz)
• Versicherung gegen Schäden
• Referenzen oder Bewertungen
• Klare Vereinbarung, was mit verwertbaren Gegenständen geschieht
• Umweltgerechte Entsorgung

Fragen Sie auch bei Ihrem lokalen Bestattungsinstitut nach Empfehlungen – viele arbeiten regelmässig mit Räumungsfirmen zusammen.

Das hängt vom Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung ab. Grundsätzlich gilt das Mietrecht: Die Wohnung muss im gleichen Zustand zurückgegeben werden wie bei Einzug – unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung.

In der Praxis bedeutet das:

• Löcher in Wänden zuspachteln und überstreichen
• Beschädigungen am Boden reparieren (nicht aber normale Gebrauchsspuren)
• Küche und Bad gründlich reinigen
• Keller und Estrich ebenfalls räumen

Überstreichen müssen Sie nur, wenn die letzte Renovation weniger als drei bis fünf Jahre zurückliegt (je nach kantonaler Praxis und Paritätischer Lebensdauertabelle).

Vereinbaren Sie einen Übergabetermin mit dem Vermieter oder der Verwaltung. Zur Übergabe gehören:

• Alle Schlüssel (auch Keller, Briefkasten, Waschküche)
• Ablesung der Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
• Gemeinsame Begehung und Protokoll
• Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll

Prüfen Sie das Protokoll genau und unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Bei Uneinigkeit zu Schäden: Halten Sie Ihren Standpunkt schriftlich fest und suchen Sie allenfalls die Schlichtungsbehörde auf.

Bei Wohneigentum entfällt die Mietvertragskündigung. Dafür müssen die Erben über die Zukunft der Immobilie entscheiden: behalten, verkaufen oder vermieten. Bis zur Entscheidung sind alle Erben gemeinsam für Unterhalt und Nebenkosten verantwortlich.

Bei einer Erbengemeinschaft muss über wichtige Entscheidungen (Verkauf, Renovation) Einigkeit bestehen. Kann keine Einigung erzielt werden, kann jeder Erbe beim Gericht die Erbteilung verlangen.

Bei stark vermüllten oder verwahrlosten Wohnungen können zusätzliche Kosten entstehen. Spezialisierte Firmen sind auf solche Fälle eingerichtet. Informieren Sie in extremen Fällen auch das Gesundheitsamt – es kann gesundheitliche Risiken geben (Schimmel, Ungeziefer, Sondermüll).

Hatte die verstorbene Person eine Wohnung im Ausland, gilt das Recht des jeweiligen Landes. Die Wegbegleiter-App deckt neben der Schweiz auch Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien, Belgien, Luxemburg und Liechtenstein ab – mit länderspezifischen Checklisten und Informationen.