Mietvertrag nach Todesfall — Sonderkündigungsrecht nutzen

Was passiert mit dem Mietvertrag nach einem Todesfall?

Mit dem Tod tritt die Universalsukzession ein: Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis gehen auf die Erben über. Sie schulden Mietzins und Nebenkosten, haften für Schäden an der Wohnung und sind zur ordnungsgemässen Rückgabe verpflichtet. Solange die Erbschaft nicht ausgeschlagen ist, laufen diese Pflichten weiter.

• ✦Informieren Sie den Vermieter schriftlich über den Todesfall, mit Kopie der Sterbeurkunde.
• ✦Kündigen Sie im selben Schreiben unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht – warten kostet jeden Monat eine volle Miete.
• ✦Vereinbaren Sie früh einen Termin für Wohnungsübergabe und Protokoll.
• ✦Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos, bevor Sie räumen.
• ✦Prüfen Sie bei einer belasteten Erbschaft die Ausschlagung, bevor Sie Räumungsaufträge erteilen.

Sonderkündigungsrecht nutzen

In der Schweiz kann sowohl die Erbenseite als auch der Vermieter nach Artikel 266i OR mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Ein befristeter Vertrag oder eine vertraglich längere Frist steht dem nicht entgegen. In Deutschland verlangt § 580 BGB, dass die ausserordentliche Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklärt wird – diese Monatsfrist wird in der Praxis am häufigsten verpasst.

Was tun, wenn der Verstorbene Hauptmieter war?

Lebte der Ehegatte, eingetragene Partner, Lebenspartner oder ein Kind mit im Haushalt, besteht ein Eintrittsrecht: Diese Personen können den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen fortführen, auch wenn sie nie unterschrieben haben. Der Eintritt muss dem Vermieter zeitnah erklärt werden.

• ✦Schweiz: Die Familienwohnung geniesst besonderen Schutz; der überlebende Ehegatte kann die Übertragung des Mietverhältnisses verlangen.
• ✦Deutschland: §§ 563 ff. BGB regeln Eintrittsrecht von Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern und weiteren Haushaltsangehörigen; der Eintritt kann binnen eines Monats abgelehnt werden.
• ✦Österreich: Das MRG sieht ein Eintrittsrecht naher Angehöriger mit dringendem Wohnbedürfnis vor, die im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
• ✦Erklären Sie den Eintritt schriftlich – sonst geht der Vermieter davon aus, dass nur die Erbengemeinschaft Vertragspartei ist.

Mietkaution zurückfordern

Die Kaution gehört zum Nachlass. Nach der Wohnungsübergabe darf der Vermieter nur berechtigte Forderungen abziehen – ausstehende Mieten, Nebenkostennachzahlungen und Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Der Rest wird an die Erben ausbezahlt.

• ✦Fordern Sie die Freigabe schriftlich, unter Beilage von Erbschein bzw. Erbenbescheinigung.
• ✦In der Schweiz gibt die Bank ein Mietzinsdepot nur mit Zustimmung beider Parteien oder nach Ablauf eines Jahres ohne Rechtsanspruch des Vermieters frei.
• ✦Halten Sie den Übergabezustand im Protokoll fest und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben.
• ✦Warten Sie die Nebenkostenabrechnung ab – erst danach ist die Abrechnung endgültig.

Wohnung räumen — wer ist verantwortlich?

Die Räumung ist Sache der Erben. Sie müssen die Wohnung besenrein und vertragsgemäss zurückgeben. Bevor geräumt wird, sollten alle Erben einverstanden sein: Wer Hausrat entsorgt oder verteilt, nimmt faktisch die Erbschaft an und kann sie danach nicht mehr ausschlagen.

• ✦Zuerst Unterlagen sichern: Verträge, Policen, Kontoauszüge, Testament, Schlüssel.
• ✦Wertgegenstände inventarisieren und fotografieren, bevor etwas das Haus verlässt.
• ✦Räumungsfirma erst beauftragen, wenn Erbenstellung und Kündigungstermin geklärt sind.
• ✦Kleinreparaturen und Endreinigung vor der Übergabe erledigen – das spart Abzüge von der Kaution.

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